Energieeinsparungsverordnung 2014 und Gebäudewert

Auswirkungen einer energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien auf den Verkehrswert
In Fachkreisen wird die Wirtschaftlichkeit von Gebäudesanierungen, die der Einsparung von Energie dienen, sehr kontrovers geführt. Ebenso stellen sich Eigentürmer von Ein- und Zweifamilienhäusern die Frage, ob und welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.

 

Seit 1. Mai 2014 gilt die neue EnEv 2014 (Energieeinsparungsverordnung). Sie zielt darauf ab, in Gebäuden den Energieverbrauch zu reduzieren, der für Heizen, Lüften, Kühlen, Warmwassererwärmung und Beleuchtung benötigt wird. Mit der EnEV 2014 gelten für neue Wohngebäude, die ab 2016 beantragt angezeigt oder die Ausführung begonnen wird, im Vergleich zur EnEv 2009 rund 20 % höhere Anforderungen an zulässige Wärmeverluste über die Gebäudehülle. 

  1. Welche wertrelevanten Nachrüstungen sind für Bestandsgebäude gefordert ?
    1. Bestimmte Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die bis Ende 1984 aufgestellt wurden, dürfen ab 2015 und jüngere dieser Heizkessel nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. (bereits heute dürfen diese Heizkessel nicht betrieben werden, wenn sie vor dem 1.10.1978 eingebaut oder aufgestellt wurden). Davon ausgenommen sind Niedertemperatur – Heizkessel, Brennwertkessel, oder Kessel unter 4KW oder über 400 KW und einige andere. Eigentümer empfehle ich von Erneuerungsmaßnahmen nicht profitierende Fachleute zu befragen, ob der Heizkessel unter die Austauschpflicht fällt, i.d.r. sind das z. B. Bezirksschornsteinfegermeister oder Sachverständige nach EnEV.  
    2. Ungedämmte, zugängliche Leitungen für Heizwärme und Warmwasser von Heizungsanlagen sind zu dämmen, wenn die Leitungen in unbeheizten Räumen verlaufen. Gleiches gilt für Armaturen. Termin 31.12.2015.
    3. Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss gedämmt werden wenn
  • Das Bestandsgebäude jährlich mindestens 4 Monate auf mindestens 19° C beheizt wird
  • Und die oberste Geschossdecke grenzt an einen unbeheizten und zugänglichen Dachraum 
  • Anstatt der obersten Geschossdecke darf alternativ auch das bisher ungedämmte Dach gedämmt werden. 

Für die Qualität der Dämmung (Wärmedurchgangskoeffizient des Bauteils) gilt der Mindestwärmeschutz nach Baunorm und nicht die hohen Anforderungen der EnEv. Termin 31.12.2015 

  1. Ausnahmen bestehen für kleinere Wohnhäuser mit max. 2 Wohnungen und der Eigentümer bewohnte bereits am 1.02.2002 eine der Wohnungen im Haus. Wenn dies zutrifft, gelten die Fristen zur Nachrüstung für den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach der ersten Eigentums-übertragung (auch bei Schenkung / Erbschaft).

Weitere Ausnahme bildet die Wirtschaftlichkeit: Werden die für die Nachrüstung – Dämmung von Leitungen und Armaturen sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke – erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet, erlässt die EnEv diese Nachrüstungen. Sachverständige können bei der Entscheidung helfen. 

  1. Änderung von Gebäuden und Forderungen der EnEv 

Die EnEv 2014 ist bei bestimmten Veränderungen an der Gebäudehülle von   Bestandsgebäuden einzuhalten:

Wird die Außenhülle verändert, so sind die Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Flächen nach EnEv einzuhalten. Für jede Art der Veränderung eines Außenbauteils listet die EnEv energetisch relevante Veränderungen auf. 

Ist die zu verändernde Fläche höchstens 10%der gesamten gleichartigen  Außenbauteilfläche (z.B. Dach, Außenwand, Fenster …) des Gebäudes, so gelten die gegenüber EnEv geringeren Anforderungen des Mindestwärmeschutzes aus der Baunorm. 

  1. Wertbeeinflussung durch den energetischen Gebäudezustand

Sind für das Bestandsgebäude die unter Punkt 1 genannten Forderungen nicht erfüllt oder hat ein Erwerber diese Maßnahmen innerhalb der Fristen vorzunehmen, so wird er den Aufwand in einem Kaufpreis berücksichtigen. Er wird den Kaufpreis gegenüber einem Objekt, wo diese Maßnahmen bereits ausgeführt wurden, mindern. Dabei wird er die Kosten großzügig schätzen, einen Sicherheitszuschlag hinzufügen und den Kaufpreis ähnlich wie bei bestehenden Schäden oder Mängeln mindern. 

Die höheren Anforderungen der EnEv können zum Tragen kommen, wenn z.B.

  • Ein Dach ist undicht und soll neu eingedeckt oder neu abgedichtet werden, so ist der Wärmedämmstandard zu verbessern.
  • Eine Putzfassade ist zu erneuern, dann ist die Fassade zugleich zu dämmen
  • Mehrere Fensterscheiben sind blind geworden, dann müssen u.U. die Fenster entsprechend EnEv ausgetauscht werden

Die früher übersichtlichen Mängelbeseitigungsmaßnahmen werden damit zu wärmedämmtechnischen Sanierungsaufgaben, die ein Käufer in den Kaufpreis einbeziehen wird. Der Sanierungsaufwand wird großzügig geschätzt, ein Sicherheitszuschlag addiert und der Betrag von dem Kaufpreis eines vergleichbaren aber Mängelfreien Objektes abgezogen. 

 

Gunnar Dittrich
Gunnar Dittrich